Von Redaktion Meldungen.net·9. August 2026·5 Min. LesezeitWer eine Wohnung vermietet, geht grundsätzlich davon aus, dass das Mietverhältnis auf Dauer angelegt ist. Das deutsche Mietrecht schützt Mieter deshalb erheblich vor einer ordentlichen Kündigung durch den Vermieter. Wer als Vermieter das Mietverhältnis dennoch beenden will, braucht dafür ein berechtigtes Interesse. Der häufigste Grund ist der sogenannte Eigenbedarf. Doch dieser Begriff wird in der Praxis regelmäßig missverstanden oder bewusst überdehnt, was zu unwirksamen Kündigungen und mitunter zu Schadensersatzansprüchen führt.
Was unter Eigenbedarf zu verstehen ist
Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Das klingt zunächst weit gefasst, ist aber durch die Rechtsprechung stark eingeschränkt worden. Der Bedarf muss konkret, nachvollziehbar und ernsthaft sein. Ein vager Wunsch oder eine bloße Absichtserklärung reicht nicht.
Zum begünstigten Personenkreis zählen laut ständiger Rechtsprechung unter anderem Kinder, Eltern, Geschwister und Enkel des Vermieters, aber auch Nichten, Neffen oder enge Haushaltsmitglieder wie Pflegepersonen. Nicht dazu gehören entfernte Bekannte oder Geschäftspartner. Bei Gesellschaften bürgerlichen Rechts ist Eigenbedarf nur dann möglich, wenn einer der Gesellschafter selbst einziehen will. Eine GmbH als Vermieterin kann grundsätzlich keinen Eigenbedarf geltend machen.
Konkrete Begründung statt Standardformulierung
Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und den Grund konkret benennen. Formulierungen wie „meine Tochter benötigt die Wohnung“ sind vor Gericht regelmäßig nicht ausreichend. Vermieter müssen darlegen, warum genau diese Person die Wohnung braucht, welche Lebensumstände den Bedarf begründen und weshalb keine zumutbare Alternative besteht. Ein Beispiel aus der Praxis: Eine 27-jährige Tochter zieht für ein Masterstudium in die Stadt und lebt bisher in einer WG, die der Vermieter nicht als zumutbar einschätzt. Diese Konstellation muss im Kündigungsschreiben vollständig und nachprüfbar geschildert werden.
Gerichte prüfen die Begründung genau. Wer sparsam formuliert, riskiert, dass die Kündigung allein wegen formaler Mängel scheitert, noch bevor der inhaltliche Streit beginnt. Wer sich über die gesetzlichen Anforderungen an eine Vermieterkündigung informieren will, findet die maßgebliche Grundlage hier aufbereitet, nämlich in Paragraf 573 des Bürgerlichen Gesetzbuches.
Kündigungsfristen und Sonderschutz
Die gesetzlichen Kündigungsfristen richten sich nach der Dauer des Mietverhältnisses. Bei einer Mietdauer bis zu fünf Jahren gilt eine Frist von drei Monaten, bei fünf bis acht Jahren sind es sechs Monate, und bei mehr als acht Jahren beträgt die Frist neun Monate. Diese Fristen sind für Vermieter zwingend, Abweichungen zulasten des Mieters sind unwirksam.
Darüber hinaus gibt es besondere Schutzregelungen. Mieter können der Kündigung widersprechen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für sie eine unzumutbare Härte darstellen würde. Als Härtegründe anerkannt sind zum Beispiel hohes Alter, schwere Krankheit, eine laufende Schwangerschaft oder fehlende Ersatzwohnungen in zumutbarer Lage und Preisklasse. In solchen Fällen kann das Gericht die Fortsetzung des Mietverhältnisses anordnen, auch wenn der Eigenbedarf an sich berechtigt wäre.
- Bis 5 Jahre Mietdauer: 3 Monate Kündigungsfrist
- 5 bis 8 Jahre Mietdauer: 6 Monate Kündigungsfrist
- Über 8 Jahre Mietdauer: 9 Monate Kündigungsfrist
Vorgetäuschter Eigenbedarf und seine Folgen
Wer Eigenbedarf nur vorschützt, um einen unliebsamen Mieter loszuwerden oder die Wohnung teurer weitervermieten zu können, handelt nicht nur unredlich, sondern auch rechtlich riskant. Stellt sich nach dem Auszug heraus, dass der angegebene Bedarf nie ernsthaft bestand oder die Wohnung kurz nach dem Auszug wieder vermietet wurde, hat der ehemalige Mieter Anspruch auf Schadensersatz. Dieser umfasst die Umzugskosten, eventuelle Mehrkosten für eine teurere neue Wohnung und in gravierenden Fällen auch Schmerzensgeld.
Gerichte sind bei solchen Konstellationen aufmerksam. Eine Wohnung, die sechs Monate nach dem Auszug des Mieters zu einem deutlich höheren Preis inseriert wird, weckt begründeten Verdacht. Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Urteilen klargestellt, dass Vermieter in solchen Fällen beweisen müssen, warum der ursprüngliche Bedarf weggefallen ist.
Alternativwohnungen: Eine unterschätzte Pflicht
Verfügt ein Vermieter über mehrere Wohnungen im selben Haus oder in der näheren Umgebung, muss er dem Mieter eine vergleichbare Alternativwohnung anbieten, sofern diese frei ist oder absehbar frei wird. Diese Pflicht wird in der Praxis häufig übersehen. Wer als Vermieter mehrere Einheiten besitzt und dem Mieter trotz freier, vergleichbarer Wohnung im selben Gebäude kündigt, riskiert, dass die Kündigung allein aus diesem Grund unwirksam ist.
Vergleichbar bedeutet dabei nicht identisch. Es geht um ähnliche Größe, ähnlichen Zuschnitt und eine zumutbare Miete. Ob eine Wohnung im vierten Stock ohne Aufzug einer barrierefreien Erdgeschosswohnung gleichwertig ist, hängt von den individuellen Umständen des Mieters ab, insbesondere dann, wenn Mobilitätseinschränkungen vorliegen. Detaillierte Informationen zur Rechtslage im deutschen Mietwohnungsmarkt bietet auch die Wikipedia-Seite zur Eigenbedarfskündigung, die einen guten Überblick über die wesentlichen Grundsätze gibt.
Wann eine Räumungsklage notwendig wird
Zieht der Mieter nach einer wirksamen Kündigung nicht aus, bleibt dem Vermieter nur die Räumungsklage. Diese wird vor dem zuständigen Amtsgericht am Ort der Wohnung eingereicht. Das Verfahren kann sich je nach Auslastung der Gerichte und möglichen Rechtsmitteln über viele Monate hinziehen. Solange kein rechtskräftiges Räumungsurteil vorliegt und die Zwangsvollstreckung nicht angeordnet wurde, darf der Vermieter den Mieter nicht eigenhändig aus der Wohnung entfernen.
Ein Blick in den vollständigen Gesetzestext lohnt sich für alle Beteiligten: Paragraf 573 BGB auf gesetze-im-internet.de enthält den genauen Wortlaut der gesetzlichen Regelung zum berechtigten Interesse des Vermieters an der Kündigung. Wer die Vorschrift genau liest, erkennt, wie eng die gesetzlichen Voraussetzungen gefasst sind und warum eine sorgfältige Vorbereitung der Kündigung unverzichtbar ist.
Für Vermieter gilt: Eine Eigenbedarfskündigung ist kein Selbstläufer. Sie erfordert eine präzise Begründung, die Einhaltung aller Fristen und die ehrliche Auseinandersetzung mit dem tatsächlichen Bedarf. Wer diese Grundsätze missachtet, verliert nicht nur vor Gericht, sondern zahlt im schlimmsten Fall auch noch für den Schaden, den er dem Mieter zugefügt hat.
Die Redaktion von Meldungen.net berichtet über Wirtschaft, Technologie, Gesellschaft, Gesundheit, Verbraucherthemen und Karriere. Wir arbeiten nach journalistischen Standards und kennzeichnen Werbung und bezahlte Inhalte klar.